Il calcolo della superficie commerciale è fondamentale perché è il parametro essenziale, insieme a quello comparativo, per calcolare il valore di un immobile e il conseguente prezzo a cui verrà posto sul mercato.
Associazioni di categoria degli agenti immobiliari, collegio dei costruttori edili e i professionisti del settore, hanno stabilito un unico metodo di calcolo per la superficie commerciale comune a qualsiasi unità immobiliare.
La misurazione in mq della superficie di un appartamento in condominio è effettuata seguendo il perimetro esterno (da spigolo a spigolo) dei muri perimetrali, tenendo conto anche dei bow-windows chiusi, dei quali segue la sporgenza. Se il muro perimetrale è in comunione con un'altra unità immobiliare o con una parte degli enti comuni al fabbricato, viene calcolato solo al 50%.
La superficie commerciale dei balconi è così calcolata:
a) la superficie in mq dei balconi sporgenti dal filo esterno del fabbricato è aggiunta a quella dell'appartamento di pertinenza nella misura del 50%;
b) la superficie dei balconi non sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) è aggiunta a quella dell'appartamento di pertinenza nella misura di 2/3;
La superficie dei terrazzi è così calcolata:
a) la superficie in mq del terrazzo posto a livello è aggiunta a quella dell'appartamento di pertinenza nella misura del 50%, quando esso misura fino ad 1/3 della superficie dell'appartamento cui è asservito e non inferiore al 25% in tutti gli altri casi;
b) la superficie in mq del terrazzo posto su livello diverso da quello dell'appartamento (lastrico solare di pertinenza ai sottotetti) è aggiunta a quella dell'appartamento di pertinenza nella misura del 40% e non inferiore al 20%.
La superficie commerciale del vano cantina o di una soffitta è effettuata come quella dell'appartamento di pertinenza e aggiunta allo stesso nella misura non inferiore al 25% e non superiore al 33%.
La superficie dei locali comuni di condominio come la portineria, la sala riunioni o quant'altro catastalmente individuato come entità immobiliare comune a tutti i condomini, è così calcolata: la misura in mq di detti locali è aggiunta a quella dell'appartamento di pertinenza nella proporzionale quota millesimale di comproprietà sulle parti comuni. Per facilitare il calcolo, non sempre semplice, la comproprietà delle parti comuni viene generalmente valutata con una maggiorazione delle superfici commerciali pari al 4-5%.
Non siamo tutti patiti di percentuali e numeri, ma basta un po’ di accortezza ed ognuno di noi può effettuare il calcolo attraverso le linee guida sopraindicate. Questo solo da un punto di vista puramente empirico, poiché per valutare un immobile ci sono molti altri criteri, in primis quello comparativo.
Due immobili nello stesso palazzo, allo stesso piano, di identiche dimensioni in condizioni manutentive simili, potrebbero avere valutazioni completamente diverse, ma non sotto il profilo del calcolo della superficie commerciale.